▷문=크레딧 카드 빚이 많아서 파산을 하려고 합니다. 집은 현재 숏세일 중인데, 파산 목록에 집어 넣어야 하는지요? 포클로져 날이 다가오고 있습니다, 오퍼는 받아서 은행에 신청을 한 상태인데, 진행이 상당히 더디군요. 세컨드 모기지도 있고요. 파산 변호사 이야기에 따르면, 숏세일을 한다고 해도 세컨드 모기지에 대한 부채가 남을 수 있으니, 집도 파산 목록에 넣어서 파산을 진행해야 한다고 하는데…. 고견 부탁드립니다.

▷답= 한 건의 숏세일을 성사시키기 위해서 리얼터는 참 많은 일을 합니다. 우선 리스팅을 해도 되는지 은행과 협의를 해야 하고, 리스팅에 올려서 바이어를 찿아야 하며, 바이어와 협상을 한 후 은행에 오퍼를 넣고, 종국에는 모든 당사자의 승인을 얻어 집을 팔아야 하겠지요. 은행에 오퍼를 넣었다고 하는 것은 숏세일이 상당히 진척이 되었다는것을 뜻합니다.

대부분의 경우, 집주인은 숏세일 기간 중에는 모기지를 내지 않습니다. 그러니까, 리얼터가 열심히 리스팅을 하고, 바이어를 찾는 등의 노력을 기울이는 기간 동안에 집주인은 무료로 현재의 집에서 생활을 하는 것이지요. 리얼터의 입장에서는 집이 팔려야만 커미션을 받을 수 있기 때문에 숏세일 기간 중 고생이 상당히 많이 되는 것이지요. 하지만, 이제는 이미 바이어를 확보한 상태고 오퍼도 들어갔으니, 어려운 단계는 지났다고 할 수 있겠습니다. 하지만, 만약 현 단계에서 집주인이 파산을 해 버리면, 숏세일은 물건너 가는 상황이 됩니다. 물론 특별한 경우에는 파산 기간 중에도 숏세일이 가능하지만, 그런 경우는 드문 경우에 속합니다.

바이어의 오퍼가 은행에 들어가 있다고 해도, 파산을 하면, 숏세일 진행은 중단이 됩니다. 리얼터 입장에서는 소위 ‘물 먹는’ 경우가 되는 것이지요. 닭 쫓던 개 지붕 쳐다 보는 경우라고나 할까요. 여하튼 리얼터에게 있어 집주인의 파산은 무척 난감한 상황을 뜻합니다. 그래서, 리얼터들은 열이면 열, 숏세일이 끝나면 파산을 하라고 권합니다. 숏세일과 관련해 변호사가 주는 어드바이스는 리얼터의 그것과는 정반대의 것입니다. 숏세일이 끝나기 전에 파산을 하라고 어드바이스를 합니다. 그래야만, 현재 살고 있는 집에서 몇개월이라도 더 모기지를 물지 않고 살 수 있기 때문이지요. 숏세일이 끝나면, 집주인은 집을 비워 주어야만 합니다. 하지만, 파산을 하는 경우, 몇 달 또는 상당히 오랜 기간까지 모기지 안내고 살 수 있으니까요.

숏세일을 진행하던 분이 파산하겠다고 문의해 오는 경우, 파산변호사는 난감합니다. 특히 은행에 오퍼가 들어간 상태에서는 더욱 그러합니다. 파산변호사의 고객은 물론 집주인이지 리얼터가 아닙니다. 그래서, 고객이 꼭 파산을 해야 하는 경우라면, 어쩔 수 없이 숏세일이 끝나기 전에 파산을 하고, 집은 파산신청서에 기재해야 한다고 어드바이스를 해야 합니다.


한미 법률 사무소 임종범 변호사

출처:  중앙일보 전문가 컬럼 2012년3월22일

http://www.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=1380447