▷문=지금 숏세일을 진행 중인데 만약 집이 압류된다면 제 이름으로 된 자동차에도 은행 린(Lien, 근저당)을 거는가요? 또 다른 어떤 경제적인 불이익을 당하나요? 다른 분들 말로는 은행에서 손해본 만큼 제게 받아내려고 할 것이고 결국 갚지 못하니 파산을 해야 한다고 하던데…. 구체적으로 포클로져 이후에 제가 갚아야 할 것들을 알고 싶습니다.
▷답=올바른 답을 드리기 위해선 우선 ‘담보채무’와 ‘비담보채무’에 대한 설명을 먼저해야 하겠네요. 우리말 ‘빚’이란 단어를 법에선 ‘채무’라는 한자로 표현합니다. 언젠가는 우리말이 먼저 쓰여지는 날이 오길 바랍니다만, 아직 법을 만드시는 분들은 쉬운 말보단 어려운 말을 좋아합니다. 다 같은 뜻입니다. 어쨌든 빚은 채무요, 채무는 빚입니다.
각설하고, 채무는 담보채무와 비담보채무로 나누어집니다. 담보채무란 집과 자동차, 가구 등 압류 대상이 있는 채무입니다. 이에 반해 비담보채무란 아무런 조건 없이 채무자의 신용만 보고 빌려주는 돈입니다. 가장 잘 알려진 비담보채무는 신용 카드 대출입니다. 담보채무를 갚지 않는 경우, 은행은 담보의 대상이 되는 담보물을 가져갑니다. 그 행위를 한국에선 압류라고 부르고, 미국에선 포클로저(Foreclosure)라고 부르지요. 대부분 한인들은 집만 포클로저하는 것으로 알고 있는데, 사실 비즈니스나 자동차, 가구 등도 포클로저가 가능합니다. 담보의 대상이 되는 그 어떠한 것이라도 포클로저를 통해 은행이 가져갈 수 있는 것이죠.
질문하신 분은 숏세일을 진행 중이라고 하셨는데, 숏세일 중에도 포클로저가 들어오는 경우가 종종 있습니다. 숏세일을 담당하는 부서와 포클로저를 담당하는 부서가 다르기 때문입니다. 그래서 숏세일 기간 중에도 집이 갑자기 경매로 팔리는 경우가 있다는 사실을 꼭 염두에 둬야 합니다. 집이 포클로저되는 경우 은행은 원금과 변호사비, 밀린 이자 등을 받고자 할 것입니다. 포클로저 이후에 남은 빚의 정확한 액수는 은행이 청구하는 전체 금액에서 집이 팔린 금액을 빼면 알 수 있습니다.
다만 다행스러운 점은 집이 포클로저된다고 해서 당장 자동차를 끌고 가거나 린을 설정할 수는 없다는 점입니다. 자동차는 집하고는 별개입니다. 하지만 시간이 많이 지나면 법원을 통해 소송을 걸고 린을 걸 수도 있습니다.
한미 법률 사무소 임종범 변호사
워싱톤 중앙일보 전문가 칼럼 2013년 11월 15일
